共有不動産のトラブル
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共有不動産とは
共有不動産とは、一つの不動産の所有権を複数人で共有している状態のことです。例えば、父親名義の土地を子であるA、B、Cの３名が相続する場合、当該土地は子３名の共有となります。
この場合、A、B、Cそれぞれが土地に対して、「持分権」という制限された所有権を有しています。各共有者の持分権の割合は、原則として平等と推定されます（民法（以下法令名省略）２５０条）
土地をA、B、Cで共有している場合、Aは土地の１/3部分しか使えないのではなく、土地の全部を使用することができます（２４９条１項）が、利用方法によっては、共有者一人で意思決定ができない可能性があります。
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共有不動産の利用方法を巡るトラブル
共有不動産の使用・収益・処分（以下、これらを「利用方法」といいます）は、原則として、一人の共有者が単独で決めることはできません。「共有不動産全体」を処分する場合、共有者全員に効果が及ぶため、内容（具体的な行為）によって意思決定できる条件（共有者の数）が異なります。共有持分の売却や担保設定など「共有持分だけ」を処分する場合や、共有物の現状を維持・保存する「保存行為」の場合、その行為は単独で行うことができますが、それ以外の行為の意思決定には、共有者の全員又は過半数の同意が必要となります（２５１条１項、２５２条２項）。
そのため、共有不動産に誰が住むか、賃貸するか、建て替えるかどうかなどの決定に際して共有者の間の合意が必要であるにも関わらず、単独で行ってしまったため、紛争に発展してしまうケースが多くあります。
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共有不動産を売却するには？
上記の通り、他の共有者の持分については、処分権限がないため、勝手に売却等を行うことはできません。他方、不動産が共有であっても自分の共有持分だけについては、自由に処分することができます。
通常、共有持分は一般の第三者に売却することは難しいですが、共有持分の買い取りを専門とする不動産会社であれば、共有持分だけ売却することができます。
ただし、共有持分買取専門の不動産会社は買い取った後、実質的に他の共有者しか売却相手がいないため、共有持分の買取価格は一般的な物件の買取価格よりも相当に安くなる傾向にあります。
不動産の共有状態を解消したい場合は、裁判所に「共有物分割請求」を行うことも可能です。分割方法も多数ありますので、不動産の共有状態を解消したいとお考えの際は、是非弁護士にご相談ください。
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共有不動産の費用負担に関するトラブル
不動産は所有すること自体によりコストが生じます。代表的なものは固定資産税です。共有不動産の場合は、共有者間で金銭的な負担の分担が問題となることがあります。
各共有者は、共有持分に応じて、①管理の費用（共有者不動産の維持・利用・改良のための必要費・有益費）、②その他の負担（共有不動産から直接生ずる費用）を負います。実際には、共有者の一人が全員分（全額）を立て替えて支払い、その後、他の共有者に支払いを求めます。これを「求償」と呼びます。
もっとも、共有不動産に関する負担に該当するかどうかの判断が、明確でないものも多く、例えば、建物の水道・光熱費は共有不動産に関する負担に該当しません。共有不動産に関する負担に該当しない費用を共有者の一人が立て替えてしまった場合、他の共有者に求償できるか否かについて紛争が発生する危険があります。
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共有者が行方不明？所在等不明共有者の持分取得制度とは
不動産の共有者に所在を知ることができない者（以下「所在不明共有者」という。）や氏名等を知ることができない者（以下「不特定共有者」といい、所在不明共有者と併せて「所在等不明共有者」という。）があると、共有不動産に関する意思決定について、これらの者の同意を得ることができず、共有不動産が放置されたままになってしまうという状況が多発し、所有者不明土地の問題が生じる大きな原因になっていました。
このような場合に共有関係を解消する方法として、裁判による共有物分割を行うことが考えられますが、一定の時間や手続きを要し、具体的な分割方法は裁判所の裁量により決せられるため、その予測が困難です。また、不特定共有者がいるときには、裁判による共有物分割の方法をとることもできません
このように、共有者の一部が不明であるという状態を実効的に解消するため、所在等不明者がいる不動産について、共有物分割によることなく、裁判所の決定により、所在等不明共有者の不動産の持分を他の共有者が取得することを可能にする制度が創設されました。これが所在等不明共有者の持分取得制度です（２６２条の２）。
これにより、A、B、Cの3人が共有する不動産について、Bが所在等不明共有者である場合、Bの意思によることなく、Aの申立てによりAがBの持分を取得することが可能になりました。
所在等不明共有者の持分取得制度を利用する場合、まずは、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に、「所在等不明共有者の持分取得の申立て」を行い、公告などの手続きを行う必要があります。
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共有不動産に関するトラブルでお困りの方へは弁護士にご相談ください
共有不動産の利用方法を決定したい場合には、まずは他の共有者を調査ことから始めます。共有者が少ない場合にはご自身で調査できますが、共有者が死亡し、被相続人が複数存在する場合や二次相続が発生した場合には、共有者の数が膨大になっている場合も少なくありません。
また、行いたい利用方法について、必要な共有者の同意の数をご自身で判断することも難しいと思われます。
弁護士にご相談いただければ、ご相談者様のご希望に応じて、共有者の調査や共有不動産の管理に関するアドバイス、共有状態の解消方法のアドバイス、他の共有者への請求などをさせていただきます。
ぜひ一度弁護士にご相談ください。
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